借地契約とその更新

草食系行政書士事務所はこちら

先日テレビのニュースで
「ブラック企業」
「ブラックバイト」に続いて

「ブラック地主」

という言葉がある事を知りました。
最近の世の中はブラックに染まりつつあると感じます。

例えば、
土地の所有者がＡさん（賃貸人、地主）、
Ａさんから土地を借りて、Ｂさん（賃借人）が家を建てて、
Ｂがその家の建物所有者とします。

この借地契約は建物所有目的なので
借地借家法の適用があります（借地借家法1条）。

借地借家法が適用される借地契約では、
契約期間は最短で30年になります（借地借家法3条）。
期間を定めない場合でも30年の期間になります。

期間満了になっても
借主Ｂが更新を希望した場合、
法的に借主Ｂは厚めに保護されています。

借主Ｂが更新を希望したとき、
貸しているＡが異議を出さない場合は
契約が更新されます（同法5条）。

では貸しているＡに異議があれば
必ず更新できないかというと、
契約が更新できることもあります。

契約更新できなくなる条件とは
①貸しているＡが異議あること（同法5条1項）
②Ａの意義に「正当の事由」があること（同法6条）
上記二点が揃わないと、
ＡはＢの更新を拒否できない、という事です。

上記②の中の「正当の事由」とは、
簡単に言えば
「借主Ｂからの更新希望を断るためには、
Ａがその土地を使用する理由があるとか、
Ｂに立退料を払う等、きちんとした理由が必要だ」
という事です。

もし上記①と②が充たされ
契約更新ができなくなったとしても、
土地上にはＢの家（建物）が残っています。
この建物について
土地を借りていたＢは、
Ａに対して買い取ってもらうよう請求できます（同法13条）。

このように
借地契約においては
契約が更新する方向に手厚い法的保護が与えられています
（土地を貸しているＡが、容易に更新拒否できないような制度になっている）。

また、更新できない場合には、
土地を借りているＢに、
土地上の建物を、土地を貸しているＡに買い取りを請求できる権利を
与えています。

民法上の土地の賃貸借

草食系行政書士事務所はこちら

例えば
土地を借りて、駐車場として使用するとします。

駐車場として使用するわけですから、
建物を所有する目的ではないので、
借地借家法の適用はなく
民法が適用になります（借地借家法1条）。

まず、契約期間を定めた場合、
その期間が満了することにより契約終了となります。

期間満了になった後、
土地を借りている人が駐車場としての使用を継続し、
土地所有者（賃貸人）が
継続使用を知りながら異議を述べないときは、
同一の条件で契約を更新したものと推定されます（民法619条1項）。

この更新の場合、期間を定めない契約となります。

「期間の定めがない」契約がどうやって終了になるかというと、
解約を申し入れて、
申し入れ日から
土地の賃貸借は一年を経過すると
契約が終了になります（民法617条）。

すなわち、
土地を借りている方は、
土地所有者（賃貸人）から
「解約したのですぐに駐車場の使用をやめて」と言われても、
すぐに駐車場の使用をやめなくても良いのです。

ただし、いくら契約期間内であっても
信頼関係の法理　で
貸す方借りる方の信頼関係が破壊されたときは
契約解除となります。

芸能ニュースでみる民法裁判例

草食系行政書士事務所はこちら

芸能ニュースで先日
このような裁判について報道していました。
ニュースを基に一部アレンジしています。
判決文などを詳細に読んだのではなく、ニュースを大雑把に読んだまでです。

登場人物は4名。
夫Ａ、妻Ｂ、子Ｃ、男性Ｘ。

ＢはＡと婚姻した翌年にＣを出産。
ＡＢ夫婦は、婚姻から約10年後に離婚。
今回、Ａ（夫、Ｃの父？）が、
「Ｃは俺の子ではないのでは？」
ということで
ＡＣに親子関係がないことの確認を求めて提訴した。

結論を先にいえば、裁判所はＡＣに親子関係はない、と判断しました。
理由としては主に二つ。
①ＤＮＡ鑑定の結果で、ＡＣが親子でないという結果が出た
（ＤＮＡ上、Ｃの父は男性Ｘとします）

二つ目の理由は説明長いです。

民法772条2項
「婚姻成立の日から200日を経過した後・・・
（中略）・・・に生まれた子は、婚姻中に懐胎したものと推定する。」

ＣはＡＢ婚姻成立からちょうど200日目に出生した。
つまり200日を経過していないので、
婚姻中に懐胎したものとは推定できず、
Ａの子ではない、ということになった。

では、ＣがＡＢ婚姻成立から201日目に出生していたら？

法律上は、上述の民法772条2項が適用されるので、
婚姻中に懐胎したものと推定され、
ＣはＡＢ夫婦の子となる。
しかし、
ＤＮＡ鑑定ではＡＣは親子でないとの結果が出ている（Ｃの実父はＸ）。
Ｃの父は、ＡとＸのどちらだろう？

代表的な学説三つで考えてみる。
①血縁説
これはＤＮＡ鑑定の結果によって判断するので、
男性Ｘが、Ｃの父となる。

②家庭破壊説
ＡＢが結婚していればＣの父はＡとなる。
ＡＢが離婚していれば（家庭が破壊している）、
ＤＮＡ鑑定に従い、Ｃの父はＸとする説。
今回はＡＢは離婚しているのでＣの父はＸとなる。

③外観説
（外観説からどういう結論になるかは、論者によって異なりそうである）

Ａは、Ｃを自分の子だと思って育ててきて、
もしＣも本当にＡが父だと思っていて、
実父Ｘの事を何ら知らなかったなら、
ＡＣには親子の「外観」があったと捉えて、
Ｃの父をＡとする。
つまり、
法律上に父はＡ、
生物学的父親（ＤＮＡ上）の父はＸとなる。
ニュースのみでは、
子Ｃが、母Ｂから、実父Ｘの事を聞いていたのかどうかは定かではない。

もしＣの出生がＡＢ婚姻成立から201日目だったら、
今回の裁判所の判断と異なる結論が出ていた可能性は否定できないと思う。

今回の訴訟は、
子が未成年なので、
養育費の請求先を
ＡとＸのどちらにするか、という問題にも関わってくると思われる。